El IEE expone algunas consideraciones sobre el proyecto de la nueva ley hipotecaria
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En España, el mercado hipotecario, en líneas generales, ha funcionado relativamente bien.
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El mercado hipotecario debe regirse por unas reglas de juego claras y que minimicen potenciales conflictos de interpretación que puedan surgir.
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Las medidas que se tomen van a tener impacto para los participantes en el sistema hipotecario.
Madrid, 15 de noviembre de 2017. El Presidente del Instituto de Estudios Económicos, José Luis Feito, ha presentado el informe ‘Algunas consideraciones sobre la nueva ley hipotecaria’, elaborado por José García Montalvo, Catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. El estudio no solo aporta importantes ideas al debate abierto con la publicación del proyecto de la nueva ley hipotecaria, sino que responde a un análisis independiente que contribuye a impulsar un debate abierto, riguroso y constructivo en torno a una futura ley, en este caso la hipotecaria. Uno de los aspectos esenciales que queremos destacar es que toda medida legislativa debe ir acompañada de un análisis económico que evalúe su impacto, especialmente en un campo tan relevante como es el hipotecario. A pesar de la crisis inmobiliaria, financiera y económica que hemos vivido en España, el mercado hipotecario, en líneas generales, ha funcionado relativamente bien, ya que ha permitido un elevado grado de acceso a la vivienda; la morosidad ha sido baja, en comparación con países con crisis similares a la nuestra; las familias se han financiado a tipos bajos; y las entidades han teniendo acceso a la financiación en mercado de capitales (cédulas, titulizaciones). Pero esto no quita reconocer también, que ha habido prácticas poco adecuadas que han generado un estado de inseguridad jurídica creciente dado el recurso cada vez mayor a los tribunales para resolver las disputas que han ido surgiendo. Es por eso que desde el IEE se piensa que la reforma del sistema hipotecario debe perseguir dos fines bien diferenciados. El primero es reforzar el marco jurídico de los préstamos hipotecarios para dotarlo de la necesaria seguridad jurídica, ya que el actual ha sido objeto de interpretaciones judiciales, a veces divergentes, lo que ha afectado a la confianza de prestamistas, deudores e inversores en nuestro sistema. Y el segundo, es evitar las malas prácticas que se han producido, para que no se repitan. Por todo ello, es necesario que la nueva ley regule de manera adecuada ciertos aspectos del mercado hipotecario y que lo haga de manera clara y concisa. El mercado hipotecario debe regirse por unas reglas de juego claras y que minimicen potenciales conflictos de interpretación que puedan surgir. Además, es importante dejar claro que la regulación nunca es neutral y las medidas que se tomen van a tener impactos para los participantes en el sistema hipotecario, como argumenta el profesor Montalvo en su informe. Existe un trade-off entre regular las comisiones de cancelación anticipada y el precio final de las hipotecas, así como entre una regulación estrecha y una oferta comercial amplia. Es importante no sobrerreaccionar ante la excepcional crisis que hemos vivido y tampoco dejarse llevar por el momento cíclico actual de la economía (por las perspectivas de normalización de la política monetaria). Uno de los objetivos de la reforma debería ser establecer un sistema hipotecario que sea estable a largo plazo. Para ello, es también necesario llevar a cabo un análisis de las medidas que se desean aprobar y buscar referencias externas. Es de justicia reconocer que el sector bancario ha respondido a una crisis excepcionalmente dura dando apoyo a los deudores en situación de urgencia social, más allá de lo que la ley les exigía, como la moratoria en el pago de la hipoteca; la aplicación del Código de buenas prácticas; las daciones en pago acordadas voluntariamente con los deudores; la suspensión de los lanzamientos de la vivienda habitual de las familias; la creación del Fondo social de vivienda y fomento del alquiler social; y la gestión de posesiones extrajudiciales. En lo que se refiere al informe, el autor profundiza en la cláusula de reembolso y vencimiento anticipado. Desde un punto de vista económico numerosas cláusulas hipotecarias pueden entenderse como una opción financiera y, como tal, deben ser contempladas en el contrato. Si las limitaciones impiden recuperar el coste completo del riesgo a partir de comisiones, entonces el precio (tipo de interés) deberá recoger el diferencial. Esto es, cuantas más limitaciones mayores tipos de interés. Las modificaciones de la cláusula de reembolso y vencimiento anticipados propuestas en el Proyecto son más exigentes que las previstas en la Directiva europea. Parece que de esta manera se pretenda mejorar la seguridad jurídica de las hipotecas a cambio de acotar el coste de algunas opciones. Ahora bien, las consecuencias de ajustar el precio al riesgo de las operaciones, bajo las nuevas condiciones de las cláusulas contractuales, supondrá un aumento del tipo de interés de las hipotecas. Recordemos que el propio Banco de España señala, en la circular contable 4/2016, que los precios deberán cubrir, al menos, “todos los costes de financiación, estructura y riesgo de crédito inherente en cada clase de operación… la concesión de una operación por debajo de su coste evidencia que el precio difiere de su coste razonable…”, concluyendo que dicha pérdida deberá reconocerse en la cuenta de pérdidas y ganancias. Este previsible incremento en el coste de las hipotecas debe interpretarse positivamente. Por una parte, la entidad financiera, que es la especialista en la valoración y gestión del riesgo, debería retener gran parte del mismo. Por su parte, el cliente conoce, de forma más transparente, el coste del producto que contrata al no tener que calcular el valor del ejercicio de algunas opciones específicas. Finalmente, el banco se asegurará de realizar un análisis preciso del riesgo de cada operación para evitar que se produzcan pérdidas ajustadas al riesgo; y el cliente será más consciente del coste de la adquisición de la vivienda a la hora de tomar la decisión. Eso sí, la consecuencia ineludible será encarecer el coste de acceso a la vivienda.