Algunas consideraciones sobre la nueva ley hipotecaria

10,00

Páginas
46
ISBN-13
978-84-92737-29-1
Año
2017
Autor
José García montalvo
Categoría:

La crisis inmobiliaria en España ha tenido consecuencias importantes sobre el mercado hipotecario. El aumento del desempleo unido a la reducción del precio de la vivienda, la tendencia a la sobretasación y el bajo valor de las adjudicaciones, tras una ejecución hipotecaria, provocaron una situación que no se había vivido en ninguna otra recesión económica en España, a pesar de que la legislación hipotecaria era fundamentalmente la misma. Muchas familias no podían hacer frente a la totalidad de sus deudas hipotecarias con la ejecución de la vivienda, provocándose una situación de alarma social. Desde que la sentencia de 14 de marzo de 2013, del Tribunal Europeo de Estrasburgo, abre la posibilidad de que algunas de las cláusulas hipotecarias pudieran no ser plenamente compatibles con la legislación europea sobre protección del consumidor, se ha producido un alud de cuestiones prejudiciales y declaraciones de nulidad de cláusulas hipotecarias que ha provocado una evidente inseguridad jurídica.

Ante esta situación, el Anteproyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario pretende devolver la seguridad jurídica a los contratos hipotecarios con una nueva ley que traspone la Directiva 2014/17/UE y tiene en cuenta los principios básicos fijados por la jurisprudencia reciente. Las modificaciones de la cláusula de reembolso anticipado y vencimiento anticipado propuestas en el Anteproyecto son más exigentes que las previstas en la Directiva europea. Parece que, de esta manera, se pretenda un trade-off: mejorar la seguridad jurídica de las hipotecas a cambio de acotar el coste de algunas opciones.

Numerosas cláusulas hipotecarias se pueden entender como opciones financieras. En la fase de fuerte expansión hipotecaria, algunas cláusulas de los contratos hipotecarios trasladaron una parte creciente del riesgo al cliente a cambio de una reducción de los diferenciales, en un ambiente de fuerte competencia. Debido a la complejidad del cálculo del riesgo trasladado es difícil pensar que los clientes hipotecarios tuvieran una visión clara y transparente del riesgo asociado al contrato que firmaban. En este sentido, es lógico insistir en que las entidades financieras deben retener la mayor parte del riesgo de estos productos, puesto que su misión es, precisamente, el cálculo y la gestión del riesgo.

Si las limitaciones que impone el Anteproyecto impiden recuperar el coste completo del riesgo a partir de comisiones, entonces el precio (tipo de interés) deberá recoger la diferencia. En caso contrario, el Banco de España señala que “la concesión de una operación por debajo de su coste evidencia que el precio difiere de su coste razonable…” concluyendo que dicha pérdida deberá reconocerse en el momento de la concesión. Este previsible incremento en el coste de las hipotecas debe interpretarse positivamente. Por una parte, la entidad financiera, que es la experta en la valoración y gestión del riesgo, deberá retener gran parte del mismo. Por su parte, el cliente conocerá, de forma más transparente, el precio del producto que contrata, al no tener que estimar el valor del ejercicio de algunas opciones específicas, y será más consciente del coste de la adquisición de la vivienda a la hora de tomar la decisión.

Peso 0.180 kg
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