El sector inmobiliario en España, más optimista

El Presidente del Instituto de Estudios Económicos, José Luis Feito, y el Presidente de APCE y Asprima, José Manuel Galindo, han presentado el informe El sector inmobiliario en España

 

Madrid, 1 de julio de 2014. El Presidente del Instituto de Estudios Económicos, José Luis Feito, y el Presidente de APCE y Asprima, José Manuel Galindo, han presentado el informe El sector inmobiliario en España, en el que se señala que el modelo productivo de la economía española está sumergido en un progresivo proceso de transformación al reducir, entre otros, su excesiva dependencia que en el pasado exhibía de la industria inmobiliaria. A pesar de que el ajuste al que se ha sometido el sector ha sido muy severo, incluso mucho más intenso que el experimentado por los diferentes sectores económicos, su actividad sigue siendo relevante para el conjunto de la economía. De este modo, el proceso productivo inmobiliario –que incluye tanto las primeras actuaciones sobre el suelo como las prácticas dirigidas a la transformación de un terreno no urbanizable a suelo urbano, así como los trabajos relacionados con la ejecución de la obra y con la comercialización– generó, en 2013, el 13% de la producción interior. De forma indirecta, el sector estimula la actividad y el empleo de otras actividades productivas. Aunque el impacto sobre la economía española de un hipotético incremento exógeno de la demanda final se ha ido reduciendo en el tiempo, este continúa siendo positivo. Del mismo modo, la inversión tanto residencial como no residencial supuso cerca del 6% del PIB en el pasado ejercicio concentrando la adquisición de vivienda el 25% del conjunto de la inversión. El número de ocupados en las empresas inmobiliarias, por su parte, superaba en 2013 los 830.000, lo que supuso cerca del 5% del empleo total en España. Además, los ingresos públicos derivados de las actividades inmobiliarias están ayudando a equilibrar el Presupuesto público, especialmente aquellos menos vinculados a la coyuntura económica, como el IBI cuya recaudación se ha duplicado en relación a 2004, llegando a representar 12.500 millones de euros. A pesar de que los ingresos se han visto afectados por la caída de la actividad, en 2012, las principales figuras tributarias asociadas al sector supusieron el 12,5% del total de la recaudación tributaria.

La corrección en la industria inmobiliaria no solo se ha traducido en una reducción de su actividad –en el caso de la edificación, la producción, en términos corrientes, se había reducido, en 2013, a prácticamente la mitad con relación a los niveles de 2008; la inversión en vivienda experimentó caídas de, incluso, el -20% en el año 2009 y la destrucción de más de 1,4 millones de puestos de trabajo desde el comienzo de la crisis– sino también en una transformación de la misma. Así, mientras que en el año 2008 más de la mitad del valor añadido bruto era generado por la edificación, en 2013 la mayor parte lo producía la prestación de servicios asociados a la actividad inmobiliaria, pareciéndose más la estructura del sector a la media de la UE-27. Desde el punto de vista de la demanda, casi tres cuartas partes de lo que se sigue invirtiendo en España es en vivienda, aunque la inversión en edificación no residencial ha ganado peso. Del mismo modo, la estructura del empleo en el sector también se va asemejando más al promedio europeo.

OFERTA. Evolución del ratio del VAB por grupos de actividad de actividad inmobiliaria (% del PIB)

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE.
DEMANDA. Evolución del ratio de inversión sobre PIB (%) por tipo de activo

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE.

EMPLEO: Evolución de la ocupación en la industria inmobiliaria con relación a la ocupación TOTAL

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Encuesta de Población Activa del INE.

La ralentización en el ritmo de edificación y la progresiva absorción del stock de vivienda nueva parecen augurar el final del proceso de corrección del exceso de capacidad de la industria. Es desde la perspectiva de la demanda donde se establece el mayor foco de incertidumbre. A pesar de que el ajuste de los precios ha finalizado prácticamente, su caída no ha sido suficiente para contrarrestar el efecto negativo experimentado por otros determinantes de la demanda de vivienda como la renta y la riqueza de los hogares, las expectativas sobre el mercado de trabajo o las dificultades para obtener financiación ya sea por la escasez de crédito, por las mayores exigencias para su concesión y/o por el elevado endeudamiento tanto de hogares como de empresas. De hecho, el montante del crédito concedido a actividades relacionadas con el sector de la vivienda (bien sea para la construcción y para las actividades inmobiliarias en el caso de las empresas o para la adquisición de viviendas en el de los hogares) llegó a representar el 58% del stock de crédito total de la economía española en el último trimestre de 2006. El grado de apalancamiento del sector inmobiliario creció de manera notable hasta el año 2009, cuando el stock de crédito a la industria llegó a representar el 104,46% del PIB, momento a partir del cual ha iniciado un proceso continuado de desapalancamiento, aunque el nivel de crédito total aún se sitúa en el 80,73%.

En definitiva, las perspectivas económicas, más optimistas para los próximos ejercicios, apuntan al inicio de la recuperación económica española y con ella a la mejoría del sector aunque, a corto plazo, no se esperan grandes cambios. Desde el punto de vista de la oferta el ajuste parece haber llegado a su fin dada la práctica paralización del ritmo constructor y la progresiva absorción del stock de vivienda nueva. Desde la perspectiva de la demanda, y a pesar de que el ajuste de los precios ha prácticamente finalizado, la contracción de la concesión de crédito para la adquisición de vivienda, el elevado nivel de deuda de los agentes económicos y el moderado ritmo de creación de empleo presagian la prolongación de la debilidad de la demanda. Como podemos observar, no todo es negativo para el sector. Por un lado, la formación de hogares y la emigración en algunos casos de forma temporal, constituyen una parte de la demanda del mercado «no satisfecha», ante las dificultades coyunturales, lo que está provocando la aparición de una demanda retenida o embalsada que puede convertirse en demanda real ante cualquier cambio en sus fundamentos. Por otro lado, la mejoría del contexto económico general en Europa y la restauración de la confianza de los inversores en la economía española pueden favorecer la demanda de vivienda por parte de extranjeros.

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