A la hipoteca, lo suyo

Artículo publicado por Joaquín Trigo, Director General del IEE, el 24 de diciembre en El Nuevo Lunes

 

La hipoteca está en horas bajas. Incluso en el Congreso se ha pedido directamente que se permita la dación en pago, con lo que se convertiría en una mortgage. La causa es el aumento de familias que no pueden pagar las cuotas que deben debido a la pérdida de empleo o de otros motivos. La inmensa mayor parte sigue haciendo honor a sus compromisos pero, el número es tan grande que una sola parte ya es considerable.

Simplificando, la hipoteca española es un préstamo con garantía personal, más una garantía real –el piso o casa o finca- y, a veces, con un avalista adicional. Esta conjunción la hace segura y el coste es soportable. La mortgage es un crédito con garantía real, usualmente la vivienda, de modo que si alguien deja de pagar entrega las llaves y se va, por lo que es menos sólida y para compensar el riesgo es más cara.

Con la caída de la actividad económica y el empleo, aumentaron las dificultades de pago de las familias. Las entidades financieras recortaron los pagos y alargaron el tiempo de vida de la hipoteca, pero en algunos casos ni siquiera eso era posible y se recudió al desahucio con el consiguiente problema para los afectados. En algún caso se llegó a alegar desconocimiento de las obligaciones de pago, en otros el crédito era excesivo y junto al salvamiento de algunas Cajas de Ahorro, el Gobierno Actual ha presentado un Borrador de Anteproyecto de Ley de Reforma Integral de los Registros (con sólo 119 páginas) en donde se incluyen medias de prevención y modificaciones sustantivas. Entre otras, pueden destacarse en otras, dos relativas a la Reforma de la Ley Hipotecaria. En el artículo 12 se menciona que el anterior art. 18 queda: “En todo caso. El registrador denegará la inscripción de las cláusulas de la hipoteca que sean abusivas o contrarias a la legislación de defensa de los consumidores y usuarios”.

El 140 queda, en el nuevo número 18: “Podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados”. Caso de aprobarse, desde su entrada en vigor, podrían coexistir las hipotecas y las mortgage, pero solo para los nuevos acuerdos pues la ley no tiene carácter retroactivo.

En los casos de incumplimiento de pagos, la acción de los vendedores o acreedores es lenta. Lleva unos nueve meses antes de la actuación de los jueces. Los interesados en la compra deben depositar el 20% del precio de salida y no se les permite ver el piso, lo que lleva a que, más del 90% de las veces sea la entidad prestamista la que deba quedarse con el piso. Esta situación insta a que se busques formas de ayudar al comprador, tales como, por ejemplo, la reducción del pago mensual con alargamiento del período de vida de la operación.

La hipoteca es un buen producto financiero y, de hecho muchos extranjeros que compran una casa o piso de veraneo, prefieren tratar con un banco español, en lugar de uno de su país, porque es más barata la hipoteca que otra figura. Lo que importa es usarla debidamente, esto es, por una parte, conocer la capacidad de pago y la continuidad de ingresos de los acreditados a fin de prevenir contingencias indeseables y, por otra parte, evitar malas prácticas como las de algunas entidades financieras –ahora absorbidas que llegaron a financiar más del cien por ciento del valor de una vivienda añadiendo mobiliario, enseres etc.

Las administraciones públicas pueden, y convendría que lo hicieran, reubicar familias desahuciadas en los edificios que no llegaron a venderse, o que les falta algo para estar acabados, para dar cobijo, transitorio y adecuado a esas familias, hasta que estén en condiciones de valerse por sí mismas. Por lo demás sería inapropiado desnaturalizar a las hipotecas, porque gracias a ellas en España, las familias hay una tasa de propiedad de la vivienda que está en el primer grupo del mundo. Desnaturalizar la hipoteca sería una torpeza que perjudicaría al país. Un simple ejemplo lo da una de las agencias de ratings, Fitch, que apunta que eso degradaría la calificación de España.