Hipotecas: lo bueno, lo malo y lo sobrevenido

Artículo publicado por Joaquín Trigo, Director General del IEE, el 18 de diciembre en El Economista

 

 

Gracias a la hipoteca, un 83 por ciento de la  población española es propietaria de su vivienda. La ha podido pagar a plazos y a lo largo de muchos  años. Probablemente  es el país en el  que las familias tienen una mayor proporción de propiedad de su casa. Llegar al retiro con la vivienda pagada es un anticipo de tranquilidad y el seguro de que habrá algo que dejar a los hijos. Así ha sido durante muchos años, y no sólo para familias españolas, sino también para turistas  que encontraron el  paisaje y reposo que deseaban y que se podían permitir financiar en España porque una hipoteca es más barata que la mortgage que estuvo en el fondo de la  crisis  de los EEUU.  Es así  porque éste es un crédito con garantía real: la  vivienda. Mientras que la  hipoteca es un crédito personal en el  que la vivienda es una garantía adicional al  que suele añadirse un fiador,  lo  que da una seguridad más alta y permite tipos de interés menores.  Incluso en plena crisis  económica  en España, los 61 últimos datos anualizados desde marzo de 2011 a marzo de 2012, a pesar de la  reducción de operaciones, el  número de compraventas de viviendas registradas aún fue 329.735.

Con cifras  como las señaladas aparecen todo tipo de circunstancias adversas, como la pérdida del empleo, cambio de residencia, ruptura del matrimonio y otras, que alteran las circunstancias de los titulares  de las viviendas, entre las  que suele estar la caída de ingresos y la  dificultad de atender a los pagos concertados. En estas raras situaciones apenas un 1 por ciento, las  entidades financieras suelen avenirse a reducir los pagos hasta que el titular recupere su capacidad de pago. Pero cuando no es posible se recurre, a falta de otra opción, a ejecutar la hipoteca en subasta pública ante el juez. El proceso  se alarga más de dos años, no permite a los  interesados ver las viviendas -y al adjudicatario sólo después de la subasta la  toma de posesión-,y exige la  aportación de un 20 por ciento antes de la subasta y el  80 por ciento restante a los 20 días de la adjudicación. En este entorno, casi siempre es la  entidad financiera la  que termina por ser la adjudicataria. Por más que se culpe a la crisis  y cantidad, las sugerencias de agilización y simplificación de los procedimientos merecen atención.

Se han sugerido otras opciones que pueden dar celeridad ala eliminación de las dificultades de los hipotecados. La más mencionada  es la dación en pago, que es la garantía que tiene una mortgage. Efectivamente es rápida y sencilla, lo que agiliza los procesos…  incluso, como ocurrió  en los EEUU, donde desarboló a parte de la banca y de los mercados, el valor de las viviendas y h mismísima economía de un país cuando se usan de manera inapropiada. La dación en pago haría más cara la  compra  de la vivienda porque la posibilidad de dejarla sería más elevada, con lo que la proporción  de familias que fueran titulares  de su vivienda se reduciría. La promoción  podría ser diferente porque tendría una relación dilatada con los  compradores. El cuidado que se tiene con lo que -con presunción de continuidad es propio- se reduce si es transitorio. El aumento de este coste reduciría la intensidad de la propiedad, que siempre ha sido un valor en España y que sigue vivo. Los problemas futuros  pueden venir de cambios en el tratamiento de los desahucios en la ley hipotecaria, porque la moratoria de los desahucios alarga significativamente el plazo de recuperación de los inmuebles en caso de impago. Ello equivale a reducir la parte de inversión hecha en el  piso del  cliente, cuando pueda venderse Las agencias de rating ya han avisado.

Los problemas actuales en torno a la vivienda, en su mayor parte, provienen de decisiones inapropiadas de vendedores apresurados con compradores  que incumplen con sus pagos alegando desconocimiento, al que no pueden recurrir después de pasar por la  notaría. Por otra parte, es difícil  que se vuelva a presentar una situación de financiación excedente  y, por tanto, barata, como la que se dio con la adopción del euro. Los cambios para adaptarse a lo que ya no va a ocurrir serian inapropiados. Sin embargo hay personas que, con las secuelas del mal uso del exceso de financiación, tienen dificultades con su vivienda no sólo por haberla comprado, sino también por falta  de empleo, y que no pueden  pagar el  alquiler de su piso. Estos  casos podrían arreglarse con ayudas para retornar al  país de origen. También  sería útil acabar las  viviendas cuya construcción  está parada por falta  de medios y que se habilitasen para acoger, durante un plazo fijo,  a las familias  necesitadas de quienes tienen posibilidades de reencontrar empleo a corto plazo.