Valor y riesgos de las hipotecas

Artículo publicado por Joaquín Trigo, Director General del IEE, el 16 de diciembre en La Vanguardia

 

En España una elevada parte de las viviendas son propiedad de quienes viven en ellas, tanto si son usadas de forma habitual o como segunda residencia. En la mayor parte del mundo se recurre al alquiler, excepto cuando la propiedad no puede gestionarlo o bien, cuando hay formas de acceder al crédito a largo plazo, con un volumen elevado y coste asequible. La peculiaridad de España, radica en que, teniendo una muy limitada capacidad de crédito (excepto los primeros siete años de éste siglo), generaba suficiente financiación como para que la mayor parte de las familias (el 83% según el Instituto Nacional de Estadística) fueran propietarias de su casa o su piso, lo que fue posible gracias a la calidad del producto financiero hipoteca.

La hipoteca es un crédito personal que, además, vincula a la vivienda financiada con ella y al propietario, a lo que se añade, en muchos casos, un avalista adicional. Esta combinación, junto a la larga vida del producto lo hace interesante para ambas partes. El producto es sólido y eso lo abarata, es a largo plazo y eso lo hace asequible y preferible al crédito estándar, esta es la razón por la cual una buena parte de habituales veraneantes extranjeros prefiere una hipoteca en lugar del crédito sin más. En condiciones normales duran varios años, ahora están en torno a 6 años y al inicio de la crisis unos 7 años.  Los problemas actuales afectan a una pequeña franja mientras casi el 97% de las familias españolas con hipoteca, hacen frente a sus obligaciones de pago.

Con el advenimiento del euro algunas Cajas de Ahorro usaron las hipotecas como garantías para recibir financiación de otros países de la UE, con la que financiaban compras de terrenos y pisos. Esa abundancia rebajó los tipos de interés, aumentó la competencia y relajó los criterios -análisis de capacidad de pago, calidad de las garantías y plazos de reventa-, con lo que personas sin antigüedad en el empleo, inmigrantes recién regados y otros, recibieron créditos de baja calidad que se mostraron insolventes a medida que avanzaba la crisis. Lo mismo ocurrió con la financiación para la compra de terrenos y la edificación de viviendas de manera que el año pasado se cerró, según datos del Ministerio de Fomento con cerca de 677 mil viviendas ofrecidas y no compradas.

En situaciones normales la hipoteca tiene una solidez superior a la mortage de los EE. UU. en donde el acreditado da la llave de la casa y desaparece. Con la hipoteca eso no es posible, de modo que el acreditado insolvente tiene un problema y la entidad financiera otro. La estimaciones más solventes calculan que los desahucios de primera vivienda en los últimos cuatro años están entre 4.000 y 15.000, es una cifra alta pero pequeña comparada con el número de hipotecas. Otros problemas de pago afectan a un número bastante mayor, que las entidades bancarias han ido solventando con ampliaciones de los pazos de amortización, con la reducción de capital y reducción de intereses.

El actual Gobierno de España ha promulgado reales decretos para ayudar a la reducción de los problemas de las familias con dificultades de pago. Uno, es el “Real Decreto-ley 6/2012 de 9 de marzo (BOE 10 marzo 2012), de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos”. Otro es el “Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre (BOE viernes de noviembre de 2012) de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios”. En su conjunto dan medidas para la reestructuración definen el umbral de exclusión. El primero trata la moderación de los intereses moratorios, un código de buenas prácticas, la sujeción al mismo, su seguimiento y las consecuencias derivadas su aplicación indebida. El segundo recoge la suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables, dispone la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de entidades de crédito que facilite a cobertura a las personas desalojadas de su vivienda habitual y el tratamiento de los procedimientos en curso.

Con este enfoque se encaran algunos problemas reales, acuciantes y sacados a la luz por los medios de comunicación. Quedan más, que no por silencios son menos acuciantes. Entre otros está, por una parte, la reducción de los precios de pisos, que ahora son un 25% más baratos que en 2004, lo que, estimado en precios reales, llegaría a equivaler al 32% en términos reales (v. J. D. Pina. “Informe Mensual”, La Caixa n. 362, nov. 2012). Otra precisión concierne a la irretroactividad de las normas, que no pueden aplicarse a circunstancias anteriores a su a proclamación …. Por otra parte, buena parte de la banca ya se anticipó a esa disposición llegando a acuerdos voluntarios, muy parecidos a los que promulga la noma, realizados con familias con dificultades de pago.

Las familias que cumplen con sus obligaciones de pago sufren el deterioro del valor de su casa. Eso no es nada nuevo porque eso deriva de que hay menos actividad y dinero, pero con la vuelta al crecimiento se recuperará, de modo que no es un motivo para cuestionar la conveniencia de mantener las obligaciones de pago. Por su parte el gobierno ha cumplido con debe proteger el instrumento contractual (la hipoteca) y la propiedad ambas por buenas razones y, yendo  más allá del respeto a la ley y la ética del cumplimiento de obligaciones, también debe actuar, porque cualquier relajamiento adicional puede ser interpretado por las Agencias de Calificación como una reducción de la calidad de las emisiones de cédulas hipotecarias y los bonos de los fondos de titulación, puesto que tienen a los créditos hipotecarios como garantía. De hecho hay interpretaciones concretas en ese sentido de las que se ha hecho la prensa (v. Miguel A. Valero, Diario Abierto 5/12/2012). Si esa reclasificación se materializara arrastraría a toda la deuda del país haciéndola aún más cara, especialmente a lo relacionado con la vivienda.