Cara y cruz de las hipotecas

Artículo de Joaquín Trigo, Director General del IEE, publicado el 25 de marzo en el suplemento Dinero de La Vanguardia

 

El hundimiento del mercado inmobiliario es una de las manifestaciones más relevante de la crisis, junto con la desaparición de bancos y cajas de ahorro, la deuda de las administraciones públicas, el cierre o  de empresas y entre otras, pero destacadamente, el aumento del paro que reduce la capacidad de pago las familias para gasto corriente e inversión. Esta situación ha imposibilitado el cumplimiento de las obligaciones de pago por parte de quienes compraron viviendas financiándose con créditos o préstamos hipotecarios, lo que genera problemas obvios para los residentes en esas viviendas, para las entidades financieras que aportaron el dinero para la compra endeudándose a su vez y, también  para las autoridades y sus organismos de ayuda.

 

Una de las consecuencias iniciales de esta situación fue el aumento de desahucios, a lo que siguió la flexibilidad de las entidades financieras para renegociar con los morosos sobrevenidos el aplazamiento de cobros, o la reducción de las cuotas con ampliación del periodo y otras alternativas. Estas medidas ad hoc eran útiles pero limitadas. Así el nuevo gobierno se dio prisa en emitir el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. El objetivo era la reestructuración de la deuda hipotecaria de personas con extraordinarias dificultades para atender su pago, especialmente para personas situadas en el umbral de exclusión, incluyendo a otros miembros de la unidad familiar y los titulares de las garantías personales o reales que, en su caso, hubiere.

 

El eje de la reestructuración de la deuda era un Código en tres fases: 1ª reestructuración viable de la deuda hipotecaria, aplicando una carencia en la amortización del capital, una reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización. 2ª ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda y, de ser necesario, 3ª aceptar la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda, en cuyo caso las familias podrán permanecer en su vivienda durante un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible. Además, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario. La norma se desarrolla definiendo el umbral de exclusión y demás aspectos, entre ellos los fiscales y el Código de Buenas Prácticas que debieran asumes las entidades financieras.

 

Si esta normativa hubiera sido adoptada hace 8 o 7 años, buena parte de los problemas actuales no se habrían presentado pero eso no tiene remedio. El RD.-l 6/2012 es muy ambicioso y ha suscitado tomas de posición rápidas. Por una parte se cuestiona que deban ser las entidades financieras quienes deban paliar las situaciones de exclusión social, cuando la mayor parte de las cuales llevan tiempo tratando de evitar el desahucio, palo que ofrecen periodos de carencia, plazos más dilatados y otros, incluyendo el alquiler de la vivienda o la dación en pago. Ahora el código de buenas prácticas sugiere esas medidas formalmente para su aplicación a casos concretos lo que, en el caso de que se generalice habría alterado de la figura tradicional de la hipoteca rebajándola a la de mortgage, pero sólo para quien cumpla las condiciones del R D 6/2012 de 9 de marzo lo que comportaría una dualidad en el mercado, puesto que en algún caso sería aplicable y en otros no. Además, antes de abierta esta vía, ya se ha sugerido que en los casos de dación en pago, si el inquilino rechaza la posibilidad de permanecer en la vivienda, se ofrezca a otros interesados la hipoteca el inmueble y el crédito rechazado.

 

Estos cambios tienen implicaciones importantes. En primer lugar conviene precisar que la mortgage es un crédito con garantía real, generalmente la propia vivienda, de forma que si el acreditado no puede pagar su cuota, entrega las llaves y ha cumplido. La hipoteca es un crédito personal que se acompaña de una garantía real –la vivienda- y a veces de uno o varios avales. En igualdad de circunstancias monetarias, la hipoteca aporta una garantía mayor para la entidad financiara, lo que redunda en un tipo de interés más barato para la persona acreditada. Esta es la razón por la que muchos extranjeros que veranean en España han preferido comprar sus casas o apartamentos con financiación de entidades españolas.

 

La denominación del R D que se comenta es significativa: “de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos”. El nuevo Gobierno actuó con celeridad, pero, obviamente, no puede remediar la inacción anterior a su toma de posesión, por la cual no se frenó el exceso y, precisamente esa dimensión desmesurada no puede recaer –íntegra- sobre la administración pública ni tampoco sobre las entidades financieras que han sobrevivido. Éstas han absorbido a las entidades más afectadas, han vendido lo que han podido y han negociado lo que estaba a su alcance. Ahora el RD señala el ámbito de aplicación, define el umbral de exclusión y acota la cuantía máxima de los intereses. En el anexo, el Código de Buenas Prácticas enumera medidas previas, complementarias y las sustitutivas de la ejecución hipotecaria que, en general y reducen los derechos de las entidades financieras de lo que se deriva una reducción significativa de ingresos que afectará negativamente a los resultados.

 

La norma está hecha para cumplirla. Es exigente, afecta a todo el sistema financiero y debe mantenerse en el ámbito en que está para no debilitar un sistema que, al inicio de la crisis actual parecía más sólido que la mayoría, y efectivamente lo era y sigue siéndolo en algunos casos, pero que se debilitó por el seguidismo, casi gregario, de las entidades absorbidas.