Artículo de opinión de Almudena Semur, Gerente del Instituto de Estudios Económicos del IEE, para la Revista Registradores
La crisis iniciada internacionalmente con el problema de las hipotecas subprime y que comenzó a sentirse de manera profunda en nuestro país a partir del año 2008, no tuvo parangón. De un plumazo, vivimos cómo se frenaba la etapa de crecimiento más importante y duradera que nuestro país haya experimentado en democracia, al encadenar 60 trimestres de crecimiento consecutivos en términos interanuales (desde el cuarto de 1993 al tercero de 2008). Quince años gloriosos de expansión económica, en los que tuvo mucho que ver el peso de la industria inmobiliaria, se fueron al traste y arrasaron con un floreciente mercado de trabajo cuyas tasas de desempleo se llegaron a situar en torno al 7%.
Con la llegada de la recesión, el ajuste que tuvo que sufrir el sector también fue mucho más severo. A saber, 1,4 millones de empleos fueron destruidos y 210.000 empresas se perdieron por el camino. El número de viviendas iniciadas cayó desde su máximo de 664.923, alcanzado en 2006, hasta el mínimo de 34.580 de 2012, lo que supuso un descenso del 97,80%.
Los malos momentos pasaron y el sector inmobiliario ha ido ganando cierto impulso con el crecimiento económico. Según las previsiones de BBVA Research, en el 2017, las compraventas de viviendas crecerán en torno a un 6,5%, hasta las 475.000 operaciones, y el precio subirá un 3,5% hasta niveles de 2004. Además, la Asociación de Promotores y Constructores de España prevé que la construcción de viviendas registre un incremento de hasta el 15% este año, y se marca como reto facilitar el acceso a la vivienda de jóvenes en edad de emancipación. Aun así, se deben abordar cambios que aseguren la consolidación del sector.
Un documento presentado por la patronal de la construcción analiza los principales problemas a los que se enfrenta el sector planteando propuestas de reforma tendentes a impulsar su incipiente recuperación. Además se fija el objetivo de construir 150.000 viviendas al año, lo que nos situaría en los ratios de nuestro entorno europeo, y generaría 500.000 puestos de trabajo.
Son muchas las medidas propuestas. La necesidad de no condicionar la producción de obra nueva en España a la absorción absoluta de todo el stock de vivienda, muy heterogéneo por cierto, es un de ellas. En efecto, la producción de la vivienda debería venir marcada por las necesidades de los hogares, a pesar de que éstas, en la actualidad, son mucho menores y que la financiación es mucho más restringida al exigirse niveles de solvencia mucho más altos. Pero es un hecho que los jóvenes tienen que recuperar el acceso a la vivienda, tarea harto complicada por cierto, si tenemos en cuenta cómo ha cambiado el poder adquisitivo de las familias y su capacidad de endeudamiento. Ante este nuevo escenario, el informe propone rebajar los costes de producción. Sin embargo, no solo con la rebaja se consigue que puedan acceder a la compra. Para el demandante de la primera vivienda existe una gran barrera de acceso que viene determinada por el volumen de ahorros con el que debe contar para atender parte del precio que no es objeto de financiación bancaria. La entidad estará dispuesta a prestar hasta el 80% del precio, lo que supone que el comprador deberá estar ahorrando, no solo el restante 20% sino que tendrá que añadir los impuestos y los gastos asociados a la compra. Con el fin de ayudar a la adquisición de la vivienda, el documento propone políticas de vivienda que contemplen apoyo financiero para este tipo de comprador en la línea seguida por gobiernos como el británico, que conscientes de este problema ha decidido solucionarlo a través de programas de ayuda a la primera compra.
Otra de las medidas propuestas es la encaminada a reducir y a racionalizar la carga burocrática. Desafortunadamente el modelo español se compone de unas 100 normas urbanísticas autonómicas y más de 5.000 ordenanzas municipales. Esta enorme heterogeneidad y complejidad, no solo es de difícil aplicación, sino que genera duplicidades, plazos que no se pueden cumplir y procedimientos inexplicables. En muchas ciudades, por ejemplo, hay ordenanzas obsoletas que tienen más de 40 años. Claro que el acervo legislativo no afecta solo a este sector. Sin ir más lejos, y a modo de ejemplo, durante el ejercicio 2015 en nuestro país, se aprobaron 884 normas de distinto rango a nivel estatal, un 25% más que en 2014, y 304 a nivel autonómico, un incremento del 29,9% sobre las de 2014. Toda esta productividad normativa llevó, en suma, a que el conjunto de páginas publicadas por los Boletines Oficiales de ámbito estatal y autonómico ascendieran a 961.291 en 2015. Tal entramado legislativo, no cabe duda que provoca un alto grado de litigiosidad. Solo en el año 2015 entraron en los órganos judiciales 8.376.311 nuevos asuntos quedando pendientes, al finalizar el año, 2.411.905.
