La fiscalidad de la vivienda en España: Una propuesta de mejora

Madrid, 13 de mayo de 2025. El presidente del Instituto de Estudios Económicos, Íñigo Fernández de Mesa, y su director general, Gregorio Izquierdo, han presentado el informe de opinión del IEE “La fiscalidad de la vivienda en España. Una propuesta de mejora”, en el que ha colaborado el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) perteneciente al Consejo General de Economistas de España. El mercado de la vivienda en España se enfrenta a una compleja situación en la actualidad, con un creciente desajuste entre la demanda y la oferta de viviendas. Este desequilibrio se acentúa por la elevada carga tributaria que afecta a este tipo de activos inmobiliarios. A esta situación se suma un marco regulatorio e institucional que ha introducido elementos de intervención con efectos contraproducentes, como el control de alquileres, generando inseguridad jurídica y restringiendo consecuentemente aún más la oferta disponible.

El informe muestra que la fiscalidad de la vivienda y el alquiler en España es más gravosa que la mayoría de los países desarrollados. España impone una carga fiscal más elevada que el resto de los países desarrollados sobre la adquisición, tenencia y enajenación de la vivienda, lo que supone una mayor presión fiscal sobre los hogares y las empresas y afecta negativamente al mercado inmobiliario.

Un indicador clave es la presión fiscal efectiva sobre la inversión inmobiliaria, elaborada por la OCDE, que mide los tipos tributarios efectivos que soportan en su conjunto cuando se invierte en vivienda. España es uno de los países con mayor tributación efectiva sobre la vivienda en propiedad de la OCDE (tipo efectivo de 30,3% frente a un tipo efectivo 6,5% en el promedio de la UE). De igual forma, la tributación efectiva sobre la inversión en vivienda de alquiler en España es muy superior al gravamen efectivo que la inversión en viviendas en alquiler soportan en Europa (44% frente al 31%, respectivamente).

Respecto a la adquisición, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales sobre activos inmobiliarios, como la vivienda, en España tiene un tipo general del 11% que es de los más elevados de la UE situándose solo por detrás de Bélgica y el Reino Unido. Durante la tenencia del activo, España, junto con Noruega y Suiza, son los únicos tres países que aplican impuesto sobre el patrimonio neto. Por último, en la etapa de la enajenación de la vivienda, se resalta que, en el impuesto sobre las ganancias de capital, que grava las inversiones en vivienda, España presenta un tipo marginal máximo del 30%, situándose significativamente por encima del promedio europeo (16,4%).

A esta mayor tributación se le ha de añadir la carga que introduce la sobrerregulación que afecta al mercado inmobiliario en nuestra economía, especialmente la que se produce mediante los controles de precios, que ha generado inseguridad jurídica y una retirada de inmuebles del mercado. Uno de los elementos que están detrás de la escasez de oferta en el mercado inmobiliario es la sobrerregulación que vive el sector y su negativo impacto sobre la inversión en vivienda. En este sentido, la Ley 12/2023 que introduce el control de precios del alquiler en «zonas tensionadas» es un claro ejemplo, como es el caso de Cataluña, que demuestra que esta medida es ineficaz y contraproducente, especialmente para los colectivos más vulnerables, ya que reduce la oferta de vivienda en alquiler.

España requiere un mayor volumen de viviendas destinadas tanto a la propiedad como al alquiler, que debería acompasarse con una regulación apropiada. Según el informe, el déficit estructural de vivienda, en España, ascendería a unos 2,2 millones de unidades para el período 2025-2040. Corregir este déficit exigirá movilizar, aproximadamente, 380.000 millones de euros de inversión. También se analiza el papel de las SOCIMIs en esta actividad. Este modelo, siendo exitoso en muchos países para democratizar la inversión inmobiliaria, presenta en España un régimen fiscal menos competitivo que otros mercados internacionales.

La presión fiscal sobre la vivienda en España es elevada. La recaudación por la tributación de la vivienda representa, aproximadamente 52.200 millones de euros, un 3,5% del PIB en España, convirtiendo a los inmuebles en una fuente clave de recaudación para las Administraciones públicas.

Por tipo de impuesto, el IBI es el tributo con mayor recaudación dentro del sector inmobiliario, representando cerca del 30% de la recaudación total por la tributación sobre la vivienda. El IVA se posiciona como el segundo tributo con mayor recaudación, seguido por el IRPF. Junto con el impacto sobre los recursos públicos, el análisis de la carga fiscal sobre la vivienda en España revela que los impuestos representan una parte significativa del precio final de la misma. Según estimaciones de ASPRIMA publicadas en el informe, hasta una cuarta parte del coste total de la vivienda corresponde a impuestos. Esta carga tributaria suma, aproximadamente, el 10% del precio final para el promotor y el 8,8% del coste total para el comprador, según el Consejo General de Economistas.

También se destaca la complejidad de la tributación de la vivienda por nivel de administración, concluyendo que hay importantes disparidades regionales en el tratamiento de este tipo de activos inmobiliarios. Estas diferencias fragmentan el mercado, aumentando la complejidad y la carga tributaria de la vivienda. Por ejemplo, se observa la diferencia en la adquisición de vivienda nueva con respecto a la vivienda usada. En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el tipo puede alcanzar hasta el 13% en algunas comunidades autónomas como Baleares o el 11% en Cataluña, Comunidad Valenciana y Extremadura. Estos contrastan con otros tipos (6%) que se establecen en Madrid, Navarra, Ceuta y Melilla.

Los tipos máximos no te aseguran una correspondiente mayor recaudación por figura tributaria. A pesar de las diferencias normativas tan acusadas, la Comunidad de Madrid logra obtener una recaudación suficiente también en el ámbito inmobiliario, ya que los tipos más bajos incentivan la actividad y las transacciones. Por ejemplo, en el ITP, los tipos de Madrid (6%) son mucho más bajos que los de Cataluña (11%); sin embargo, la recaudación media por habitante de Madrid es algo inferior, pero muy parecida, a la de Cataluña en este impuesto.

Por último, el informe resalta adicionalmente como ejemplos de esta elevada presión fiscal sobre la vivienda, el caso de la tributación de la segunda vivienda, así como el de las ganancias patrimoniales derivadas de la enajenación de este activo inmobiliario. La mera posesión de una segunda residencia conlleva una imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF, lo que genera una tributación adicional aun sin obtener ingresos efectivos. Además, se ha de destacar que, en nuestro país, se calculan las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles sobre el valor nominal del activo sin ajustar por la inflación, tal y como se hace en otros países.

La Comunidad de Madrid es la región con mejor competitividad fiscal en el ámbito de la vivienda, con una menor presión fiscal normativa lo que le permite obtener niveles de recaudación suficientes por este tipo de activo, incentivando la actividad del mercado inmobiliario y las transacciones.

Más allá de su afán recaudatorio, los gobiernos deben introducir reformas en la fiscalidad de la vivienda que vayan encaminadas a promover la inversión en este tipo de activos y fomentar la propiedad y el alquiler, aumentando la oferta disponible y facilitando el acceso a la misma, extendiendo en el conjunto de territorios aquellas prácticas que favorecen una mejora de la competitividad fiscal. Es urgente rediseñar el sistema fiscal que garantice que los impuestos sobre este tipo de activos proporcionales a la capacidad contributiva de los sujetos pasivos, con el objetivo de que produzcan un mínimo impacto sobre las decisiones de los agentes, promoviendo un imposición eficiente, equitativa y neutral y mejorando la competitividad del sistema en su conjunto.

Las propuestas del IEE para mejorar la competitividad fiscal inmobiliaria en España son:

• Mayor neutralidad fiscal entre compra y alquiler: introducir incentivos fiscales para el alquiler, reduciendo la carga tributaria sobre los arrendadores que ofrezcan precios asequibles, fomentando un mercado de alquiler más dinámico.
• Integración de las rentas por arrendamiento de vivienda dentro de la base imponible del ahorro: con el objetivo de equiparar la tributación del alquiler de la vivienda con otros instrumentos de ahorro, podría optarse por configurar las rentas generadas como rentas a integrar en la base del ahorro (con tipos progresivos que van desde el 19% hasta el 30%), en lugar de en la base imponible general, como en la actualidad.
• Revisión de Valoración Catastral: establecer criterios homogéneos para la actualización de valores catastrales y crear una plataforma digital pública para facilitar su consulta y mejorar la transparencia. Además, se debería garantizar que el valor catastral nunca fuese superior al valor de mercado.
• Reducción de impuestos sobre transacciones inmobiliarias: reducir el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, para fomentar la movilidad residencial y facilitar el acceso a la propiedad.
• Supresión del Impuesto de Sucesiones sobre la vivienda habitual: ampliar las reducciones al Impuesto sobre Sucesiones para la vivienda habitual, evitando que las familias tengan que vender la propiedad para afrontar la carga fiscal.
• Aplicación temporal del IVA superreducido en la rehabilitación residencial: con el objetivo de impulsar la actividad de rehabilitación residencial, debería considerarse, temporalmente, un IVA superreducido del 4%. Equiparando, con ello, la rehabilitación con la promoción de viviendas de protección oficial.
• Portal de información de las desgravaciones fiscales asociadas a la rehabilitación: consistiría en la creación de un portal de información nacional, o ventanilla única, con las desgravaciones y beneficios fiscales asociados a la rehabilitación, reforma de viviendas y edificios en España de los 3 niveles de Administración pública.
• Exenciones o deducciones en la tributación de ganancias de capital: introducir exenciones o deducciones por reinversión, especialmente para quienes compran otra vivienda o invierten en proyectos productivos, y eliminar la tributación sobre incrementos patrimoniales inexistentes.
• Evitar la doble imposición en ganancias de capital: deducir directamente en cuota los impuestos pagados al resto de Administraciones. Además, se debería gravar solo ganancias de capital reales, esto es, ajustando íntegramente el efecto de la inflación.
• Reducción del tipo de gravamen en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): reducir los tipos de gravamen del IBI y permitir a los ayuntamientos ajustar los tipos impositivos según las necesidades locales, aplicando bonificaciones progresivas para inversiones en mejoras estructurales y eficiencia energética.
• Clarificación de la base imponible del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): clarificar la base imponible del ICIO y reducir su impacto en la inversión industrial, incentivando la sostenibilidad y la regeneración urbana mediante exenciones parciales para proyectos de rehabilitación sostenible.